Контрольная работа Оценка бизнеса

« Назад

Раздел 1. Теоритические аспекты изучения оценки бизнеса

1.1. Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности[1, c.108]

Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Инструментарием доходного подхода являються следующие методы:

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

где:

В - чистый доход бизнеса за год;

К - коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются:

1. Сбор требуемой информации.

2. Выбор модели (типа) денежного потока.

3. Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения.

4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз.

5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов.

6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

7. Расчет величины денежного потока для каждого года.

8. Определение ставки дисконтирования.

9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период;

10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;

11. Внесение итоговых поправок.

12. Согласование полученных результатов.

Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период.

Различают следующие основные виды денежного потока:

1. Номинальный или реальный.

2. Приносимый собственным капиталом, приносимый всем инвестированным капиталом.

В практике наиболее часто применяемым является использование модели денежного потока собственного капитала.

В общем виде схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом:

1. Расчет показателя прибыли используемого в модели денежного потока.

Выручка от реализации минус

о себестоимость продукции;

о амортизационные отчисления;

о налог на прибыль.

Итого:

Чистая прибыль,

налоги, относимые на финансовый результат;

отвлеченные средства (затраты на социальную сферу и т.п.)

2. Расчет денежного потока.

Скорректированная чистая прибыль

Плюс

амортизационные отчисления

плюс (минус)

- увеличение собственного оборотного капитала;

+ уменьшение собственного оборотного капитала;

- капитальные вложения;

+ увеличение долгосрочной задолженности;

- уменьшение долгосрочной задолженности.

Итого:

В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Основными показателями прогнозируемых сценариев могут являться(табл. 1):

Таблица 1

Основные показатели прогнозируемых сценариев

Показатель	Пессимистический прогноз	Наиболее вероятный прогноз	Оптимистический прогноз
Объем производства	Снижение объемов производства	Стабильные объемы производства	Рост объемов производства
Цены на производимую продукцию	Стабильные цены	Ограниченный рост цен	Рост цен до уровня к концу прогнозного периода
Соотношение цен	Рост соотноше- ния до уровня 25% к концу прогнозного периода	Стабильное соотношение на сложившемся уровне	Снижение соотношения до уровня к концу прогнозного периода

Показатель соотношение цен используется в случае, если существует прямая зависимость между ценой на наиболее значимый ресурс и выпускаемой продукцией компании.

Расчет величины денежного потока

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года производится в два этапа:

1. Расчет величины скорректированной чистой прибыли.

2. Расчет величины чистого денежного потока.

1) При расчете величины скорректированной чистой прибыли анализируются и прогнозируются следующие данные:

о прочие операционные расходы;

о отвлеченные средства.

2) Расчет величины чистого денежного потока осуществляется по формуле денежного потока для собственного капитала.

Скорректированная чистая прибыль

плюс

о амортизационные отчисления, плюс (минус) увеличение собственного оборотного капитала

+ уменьшение собственного оборотного капитала;

- капитальные вложения;

+ увеличение долгосрочной задолженности;

- уменьшение долгосрочной задолженности.

Итого:

Денежный поток.

Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период можно использовать следующие методы:

1) Модель Гордона.

2) Метод чистых активов.

3) Метод ликвидационной стоимости (если предполагается ликвидация компании по окончании прогнозного периода).

Для нормально действующей компании расчет стоимости в постпрогнозный период производится по модели Гордона. Данный метод предполагает капитализацию годового дохода постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии в прогнозе темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

Модель Гордона основана на следующих допущениях:

1) Прогнозный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.

2) Величина износа и капиталовложений в остаточный период равны между собой.

Текущая стоимость будущих доходов определяется по фактору "текущей стоимости единицы" при ежегодном начислении процентов по определенной ставке дисконтирования и времени получения дохода.

Поскольку денежные потоки компания получает равномерно в течение всего года, при дисконтировании денежных потоков применяется фактор текущей стоимости на середину периода, рассчитанный по формуле:

ФТСт - фактор текущей стоимости единицы (на середину периода), используемый при дисконтировании денежных потоков;

- ставка дисконтирования;

- период до момента получения денежных потоков, лет.

Остаточная стоимость компании в постпрогнозный период приводится к текущим (на дату оценки) стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

Рыночная стоимость собственного капитала оцениваемой компании до внесения поправок определяется как сумма текущих стоимостей денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период.

Таким образом, доходный подход является современным мощным инструментом осуществления оценивания бизнеса

2. Особенности применения метода рынка капитала при оценке бизнеса

Особенностью сравнительного (рыночного) подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Сравнительный подход оценки предприятия (бизнеса) предполагает использование трех основных методов.

1) Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Этот метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытая компания-аналог и имеют сопоставимые финансовые показатели.

2) Метод сделок основан на использовании данных по продажам компаний или их контрольных пакетов. Например, такие сделки могут происходить при слияниях или поглощениях. Этот метод применим для оценки контрольного пакета акций, либо небольших закрытых фирм.

3) Метод отраслевых коэффициентов - предполагает использование формул или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Преимущества

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

2. Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

3. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Недостатки:

1. Базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

2. Сравнительный подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов является достаточно сложным процессом.

3. Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Условия применения сравнительного подхода:

Во-первых, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.

Второе условие открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику.

Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

Основные методы:

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование 3-х основных методов:

1) Метод рынка капитала. Основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую.

2) Метод сделок. Основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

3) Метод отраслевых коэффициентов. Позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики

Процесс оценки бизнеса (предприятия) сравнительным подходом проходит в несколько этапов:

1) Поиск компании-аналога или сопоставимых компаний.

2) Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации.

3) Расчет оценочных мультипликаторов (факторов).

4) Применение мультипликаторов к оцениваемой компании.

5) Выбор величины стоимости оцениваемой компании.

6) Внесение итоговых поправок.

1.2. Международные стандарты оценки

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля-продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 г. был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка Стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (Internаtiоnаl Vаluаtiоn Stаndаrds Cоmmittee - IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское Общество Оценщиков (РОО).

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 года IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 года были приняты МСО в редакции 2001 года (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг.

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности примене­ния стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по при­менению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводи­мой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского коми­тета по банковскому надзору (Bаsel cоmmittee оf bаnking supervisiоn). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах Северной Америки (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 году ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который обеспечивает финансовую поддержку деятельности и назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одно­го представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно [6, с. 19].

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), кото­рый включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам техническо­го характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были пер­воначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 году. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRREА), принятый конгрессом в 1989 году, требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 году административно- бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

1) условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, про­верке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

2) способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультатив­ные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАН­ДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных фун­кций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (АSB) относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Определениям или Правилам стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с «Положений об этике», которые включают четыре раздела: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение отчетности; обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.

Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы «Положения об отклонениях». Эти определенные условия не включают в себя отклонения от преамбулы, положений об этике, положений о компетентности и определений.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.

В качестве неотъемлемой части каждого Стандарта являються определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки.

Для решения поставленных перед ним задач каждый

Стандарт содержит приведенные ниже разделы (в порядке их следования):

1) Введение

2) Область применения

3) Определения

4) Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

5) Формулировка Стандарта

6) Замечания

7) Требования к изложению фактического материала

8) Условия отступления от Стандарта

9) Дата вступления в силу

Некоторые сферы деятельности профессиональной оценки могут быть непригодными для разработки для них специальных Стандартов. В других случаях такие Стандарты могут быть сырыми либо неполными. В соответствии с этим МКСОИ может время от времени дополнять эти Стандарты Рекомендательными Примечаниями. Рекомендательные Примечания призваны служить Оценщикам и пользователям услугами оценки общими установками, облегчающими понимание процесса оценки и стимулирующими применение процедур оценки на практике в самых разнообразных ситуациях.

1.3. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Оценка недвижимого имущества необходима при:

1) операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5) страховании объектов недвижимости;

6) кредитовании под залог объектов недвижимости;

7) внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

8) разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

9) ликвидации объектов недвижимости;

10) исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

11) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия "недвижимость" и "оценка различных объектов недвижимости" стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки Цель оценки. Вид определяемой стоимости Установление оцениваемых имущественных прав. Дата оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка. Анализ земельного участка с улучшениямти как условно свободного. Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап.

Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости; оценка стоимости на основе доходного подхода;

оценка стоимости на основе сравнительного подхода; оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап.

Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Проверка полученных данных о величине стоимости.

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и Достоверностью использованной информации Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап Составление отчета об оценке.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств

и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

1) международных стандартов оценки;

2) перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

3) принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используется различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Раздел 2. Практическая реализация методологических подходов оценки бизнеса

Исходные данные для выполнения третьего раздела контрольной работы

Задача Оценка стоимости нематериальных активов.

Определить стоимость лицензии методом освобождения от роялти, если экономический срок службы лицензии составляет 6 лет, ставка дисконтирования 12% и известны следующие данные, представленные в табл. 2.

Таблица 2

№	Показатели	Показатели по годам прогнозного периода1
		1	2	3	4	5	6
1.	Расчетный объем продаж, тыс. долл.	60	140	180	200	240	200
2.	Ставка роялти, %	5	5	5	5	5	5
3.	Расходы, связанные с обеспечением лицензии, тыс.долл.	0,5	0,5	0,7	0,7	0,7	0,7

Решение

1) Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.

2) Определять объем произведенной продукции по лицензии следует по каждому году с учетом ТОГО, ЧТО в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее - спад в связи с моральным старением нововведения.

3) Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартных размеров роялти.

4) Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

5) Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

6) Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки].

7) Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

8) Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Реализуем данные этапе на нашем примере

№	Показатели	Показатели по годам прогнозного периода
		1	2	3	4	5	6
1.	Расчетный объем продаж, тыс. долл.	60	140	180	200	240	200
2.	Ставка роялти, %	5	5	5	5	5	5
3.	Расходы, связанные с обеспечением лицензии, тыс.долл.	0,5	0,5	0,7	0,7	0,7	0,7
4.	Ожидаемые выплаты по роялти (стр. 1 *сгр. 2), тыс. долл._	300	700	900	1000	1200	1000
5.	Прибыль от выплат по роялти (стр. 3 *сгр. 4), тыс. долл.	150	350	630	700	840	700
6.	Фактор текущей стоимости	0,893	0,446	0,298	0,223	0,179	0,149
	Текущая стоимость прибыли от выплат по роялти (стр. 5*сгр. б), тыс. долл._	133,9286	156,25	187,5	156,25	150	104,1667
	Сумма текущих стоимостей прибылей от выплат по роялти, тыс. долл.	650,3214	1352,196	1903,498	2062,173	2435,879	2010,015

Расчёт фактора текущей стоимости производиться по следующей формуле , где R-ставка дисконта n-число периодов

Формула стоимости патента(лицензии) на базе роялти:

где P_s -стоимость патента или лицензии;

x - порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;

Т - срок действия лицензионного договора, лет;

V -объем определяемого выпуска продукции по лицензии в x-м году, шт., кг, м³;

R_x - размер роялти в x-м году;

Z_x - продажная цена продукции по лицензии в i-м году, усл. ед.;

K_d - коэффициент дисконтирования.