Звіт Про незалежну оцінку ринкової вартості нежилого приміщення №1 загальною площею 531,80 кв.м.

« Назад

Висновок про вартість об’єкта незалежної оцінки

Суб’єкт оціночної діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю “Канзас” діє на підставі Статуту та Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 5250/06, який було видано Фондом державного майна України 07 листопада 2006 року, а також на підставі Договору про незалежну оцінку № 09/06-7-1o від 09 липня 2007 року з ТОВ "Марск".

Метою та призначенням проведеної роботи по оцінці є визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для отримання кредиту під заставу оцінюваного майна, що може бути наданий ЗАТ "ОТП Банк". В процесі оцінки були використані порівняльний та дохідний методичні підходи до оцінки. В результаті розрахунків Оцінювач дійшов висновку щодо ринкової вартості об’єкта оцінки, розрахованого по порівняльному підходу. Ринкова вартість вказана без врахування ПДВ.

Ринкова вартість об'єкта оцінки - нежилого приміщення №1 (в літ. А) загальною площею 531,80 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Оболонський, 11 і є приватною власністю ТОВ "Марск", складає 9 172 285 (дев'ять мільйонiв сто сімдесят дві тисячi двісті вісімдесят п’ять) гривень станом на дату оцінки - 09 червня 2007 року.

Директор ТОВ „Канзас”, Оцінювач _________ З. Нестеренко

(Свідоцтво про реєстрацію в Державному

реєстрі оцінювачів № 3577 від 11.07.05,

Сертифікат оцінювача № 1453 від 20.11.99)

1. Загальні відомості

ОСНОВНІ ФАКТИ

Юридичні підстави для проведення робіт	Договір про незалежну оцінку № 09/06-7-1o від 09 червня 2007 року
Замовник оцінки	ТОВ "Маркс"
Суб’єкт оціночної діяльності (Оцінювач)	ТОВ “Канзас”, що діє на підставі Статуту та Сертифікату суб’єкта оціночної діяльності № 5250/06, який було видано Фондом державного майна України 07 листопада 2006 року
Оцінюваний об’єкт	нежиле приміщення №1 (в літ. А) загальною площею 531,80 кв.м, що є власністю ТОВ "Маркс"
Місце розташування об’єкта	Україна, м. Київ, Оболонський район, просп. Оболонський, 11
База та призначення оцінки	Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки для отримання кредиту під заставу оцінюваного майна, що може бути наданий ЗАТ "ОТП Банк"
Дата оцінки	09 червня 2007 року
Курс НБУ долара США на дату оцінки	$ 1 = 5,0500 грн.
Дата обстеження об’єкта	09 червня 2007 року
Дата завершення складання Звіту	12 червня 2007 року
Ринкова вартість об’єкта	9 172 285 (дев'ять мільйонiв сто сімдесят дві тисячi двісті вісімдесят п’ять) гривень   або 1 816 294 (один мільйон вісімсот шістнадцять тисяч двісті дев’яносто чотири) дол. США за курсом НБУ станом на дату оцінки

2. Мета та призначення оцінки

Метою оцінки є визначення ринкової вартості об’єкта.

Згідно з Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав":

ринкова вартість визначається як розрахункова величина, що дорівнює грошовій сумі, за яку відбувається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем та добровільним продавцем після адекватного маркетингу; при цьому приймається, що кожна сторона діяла компетентно, обачливо та без примусу.

Вартість, визначена в результаті незалежної оцінки, буде використовуватись як база для розрахунку розмірів кредиту під заставу оцінюваного майна, що може бути наданий ЗАТ "ОТП Банк".

ВИХІДНІ ДАНІ, ПРИПУЩЕННЯ ТА ОБМЕЖУЮЧІ УМОВИ

Даний Звіт виконано, виходячи з підходів до оцінки, рекомендованих Українським товариством оцінювачів і ФДМ України, та із застосуванням методів оцінки, прийнятних для ринкової ситуації в Україні. Даний Звіт відповідає вимогам законодавчих і нормативних актів України та світовим стандартам.

Звіт про незалежну оцінку складено у відповідності з наступними обмежуючими умовами:

Витяги з даного Звіту або сам Звіт не можуть копіюватися без письмового дозволу Оцінювача.

Дата виконання роботи засвідчується Актом прийому-передачі робіт. Поновлення роботи після її виконання у випадку будь-яких змін, що не залежать від Експерта (наприклад, зміна мети оцінки) відбувається в порядку, узгодженому за взаємною домовленістю сторін.

Висновок про вартість, що міститься в Звіті, стосується об’єкта оцінки як цілісного комплексу. Будь-яке співвіднесення частини вартості з будь-якою складовою частиною об’єкта є неправомірним, якщо інше не зазначене в Звіті.

Всі прогнози та висновки, викладені в даному Звіті, ґрунтуються на ринковій ситуації, яка склалася в Україні на момент оцінки.

Звіт про незалежну оцінку підготовлено у відповідності з наступними припущеннями:

В процесі роботи оцінювачі виходили з достовірності правовстановлюючих документів на нерухомість.

Оцінюваний об’єкт є вільним від будь-яких додаткових сервітутів (правових обтяжень), крім вказаних у правовстановлюючих документах.

Всі висновки зроблено на основі того, що власник розпоряджається своїм майном виходячи з принципів досягнення найбільшого зиску.

Об’єкт оцінки не має прихованих дефектів, які можуть вплинути на його вартість, за винятком зазначених в даному Звіті.

ДЕФІНІЦІЇ

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу:

Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно:

нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності.

Дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки;

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав – встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Вартість – еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Ліквідаційна вартість – вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості

Вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

Вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;

Залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою);

Інвестиційна вартість – вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

Грошовий потік – сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки;

Чистий операційний дохід – прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;

Дисконтування – визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє;

Капіталізація – визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування);

Ставка капіталізації – коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

Ставка дисконту – коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

Знос (знецінення) – втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним;

Фізичний знос – знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки;

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки;

Економічний (зовнішній) знос – знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

МЕТОДОЛОГІЯ ТА ПРОЦЕС ОЦІНКИ

Методика оцінки, наведена нижче, повною мірою відповідає меті оцінки.

Процедура оцінки складається з наступних етапів:

Огляд об’єкта та околиць, розгляд наданої документації.

Аналіз найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Збір даних з продажу подібних об’єктів на ринку.

Вибір та обґрунтування підходів до оцінки.

Розрахунок та визначення вартості об’єкта.

Написання даного Звіту.

При виконанні даної незалежної оцінки до уваги приймались:

Закон України “Про власність” від 7.02.1991 р. № 697-XII.

Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" 12 липня 2001 року № 2658-III.

Постанова КМУ “Про затвердження Методики оцінки вартості майна” від 10 грудня 2003 р. N 1891.

Рекомендації “Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації” (наказ Фонду державного майна України №100 від 02.02.95р.).

Вимоги до змісту сертифікатів об’єктів експертної оцінки (Інструктивний лист ФДМУ № 10-36-3639 від 09.04.99 р.).

Міжнародні стандарти оцінки, введені в дію з 24 березня 1994 року, а саме:

МКСОІ Стандарт 1 “Ринкова вартість як база оцінки” ;

МКСОІ Стандарт 2 ”Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості”;

МКСОІ Стандарт 3 “Оцінка з метою фінансової звітності та суміжної документації”.

Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440;

Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442.

3. Опис об’єкта оцінки

Об'єктом оцінки виступає нежиле приміщення №1 (в літ. А) загальною площею 531,80 кв.м, що знаходяться за адресою м. Київ, Оболонський район, просп. Оболонський, 11.

Об’єкт оцінки є приватною власністю ТОВ "Маркс" на підставі Договору купівлі-продажу приміщення від 22.03.05р. № 9, що посвідчений Руденком В.О., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №651. Реєстраційне посвідчення Київського міського БТІ від 27.05.05р. та записано в реєстрову книгу №54П-131. Відповідно договору купівлі-продажу загальна площа об’єкту оцінки становить 531,80 кв.м. Відповідно до Техпаспорту приміщення складаються з:

Найменування	Площа, кв.м
Підвальне приміщення	218,4
Приміщення 1 поверху	313,4
Всього	531,8

Нежитлова будівля використовується під магазин продовольчої групи – "БІ маркет". На підставі візуального огляду можна сказати, що об’єкт оцінки знаходиться в доброму стані.

Оцінювані будівлі знаходяться в житловій зоні "Оболонь" в досить людному місці з вигідною транспортною розв’язкою, поруч станція метро "Мінська".

Нижче наведено розташування об’єкту оцінки на карті столиці України:

Нижче наведено вигляд об’єкту оцінки на фотокопіях:

Нежитлова будівля

Оскільки кожному способу використання об’єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки обирається один спосіб використання, який називається найкращим та найбільш ефективним.

Аналіз найбільш ефективного використання

Найбільш ефективне використання нерухомості є основною передумовою вартості. Як і вартість, найкраще та найбільш ефективне використання не є абсолютним. Воно відбиває думку Оцінювача у відношенні найкращого використання власності, виходячи з аналізу ринкових умов та стану ринку. Іншими словами, це таке використання, що з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово прийнятних і юридично припустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість у порівнянні з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів його використання.

Для забезпечення найбільш ефективного використання нерухомості необхідно додержуватись наступних чотирьох критеріїв:

законодавча дозволеність або відповідність всім правовим вимогам і обмеженням, які включають елементи правового регулювання використання Об’єкта: землекористування, санітарно-епідеміологічні, пожежна безпека, зонування;

фізична здійсненність або відповідність варіанта використання фізичним якостям Об’єкта: місцезнаходження, розміри, рельєф поверхні, гідрогеологічні фактори, технічний стан будівель тощо;

фінансова здійсненність;

максимальна продуктивність.

Законодавча (юридична) дозволеність

Юридична дозволеність визначається при розгляді тих способів використання, які не суперечать діючим в даному місці законодавчим, урядовим, муніципальним (місцевим) законодавчим актам. Повинні бути проаналізовані плани забудови міста, мікрорайону, будівельні нормативи, вимоги нормативів з охорони пам’яток, економічні нормативи.

Фізична здійсненність

Найбільш ефективне використання нерухомості залежить від її фізичних характеристик. Розмір і форма ділянки можуть не відповідати оптимальному використанню Об’єкта. Наприклад, ділянка може бути мала для будинку такого функціонального призначення, хоч при існуючому зонуванні це є найкращим використанням. Доступність транспортних і наявність комунальних зручностей може виявитися вирішальним чинником при виборі варіанту використання.

Фінансова здійсненність

Після розгляду фізично можливого і юридично дозволеного критерію йде аналіз економічної доцільності. Критерієм економічної доцільності є позитивне повернення капіталу, що інвестується, тобто повернення рівне або більше витрат на компенсацію, витрат на утримання, фінансових зобов’язань і повернення самого капіталу. В більшій мірі економічна доцільність залежить від співвідношення попиту і пропозицій та місця розташування.

Максимальна продуктивність (найбільша дохідність)

Із всіх економічно доцільних варіантів розглядається той, який буде приносити максимальний чистий прибуток або максимальну поточну вартість. При розгляді варіантів можливого використання Об’єкта, Оцінювач прийшов до наступних висновків. Приміщення можуть приносити дохід через здачу в оренду, або при експлуатації запланованим способом.

Висновки

Оцінювач прийшов до висновків щодо найбільш ефективного використання об’єкту: виходячи з усіх вище перерахованих факторів найбільш ефективним варіантом використання Об’єкта станом на дату оцінки, є використання запланованим способом під нежитлові приміщення торгівельного призначення.

4. Опис підходів до оцінки

витратний підхід

Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Слід зазначити, що витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

- розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

- враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

- прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

- оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Необхідно відзначити, що оцінка нерухомості за витратним підходом передбачає визначення двох принципово відмінних величин: вартості відтворення або вартості заміщення.

Перша з них відповідає вартості будівництва точної копії даної будівлі на сьогоднішній день з дотриманням всіх технологічних прийомів та технічних рішень, що використовувались у будівництві об’єкта на момент його побудови. такий підхід може бути виправданий лише для деяких унікальних споруд, а для більшості будівель він є непридатним. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Фізичний знос (знецінення) – це втрата вартості, викликана зносом об’єкта в процесі експлуатації та природного впливу і проявляється в утраті конструктивними елементами будівель та споруд первісних технічних та експлуатаційних властивостей, що призводить до втрати їхньої споживчої вартості. Сучасні методи досліджень основних засобів дозволяють визначити дефекти, що виникають при їх тривалій або неправильній експлуатації.

Величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

порівняльний підхід

При застосуванні порівняльного підходу вартість об’єкта оцінки визначається, виходячи з порівняння цін продажу або пропозиції аналогічних об’єктів. Правомірність застосування такого підходу базується на тому факті, що вартість оцінюваного об’єкта безпосередньо пов’язана з ціною продажу аналогічних об’єктів. Кожний схожий об’єкт, що був суб’єктом купівлі – продажу або пропонується до продажу, порівнюється з оцінюваним, а його вартість коректується на певні множники, що відображають всі суттєві відмінності між об’єктами.

Отже, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

- за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

- на основі визначення середньозваженої вартості;

- за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

- на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

- із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

дохідний підхід

В основі прибуткового (дохідного) підходу визначення вартості майна лежить наступне просте твердження: вартість, відмінну від нуля, має лише те майно, яке приносить або здатне приносити прибуток своєму власнику. Отже, прибутковий підхід оцінки базуються безпосередньо на принципі найбільш ефективного та раціонального використання майна.

Отже, дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

При застосуванні дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

З точки зору експертів найбільш придатними для використання в Україні на сьогоднішній день є наступні методи дохідного підходу:

Метод прямої капіталізації доходу.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу;

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

5. Вибір підходів та методів оцінки

У цьому розділі Оцінювачем дано обґрунтування вибору оціночних підходів при проведенні даної оцінки.

Витратний підхід дозволяє точно підрахувати вартість будівництва та визначити фізичний знос приміщень. Крім фактору фізичного зносу, на вартість майна суттєвий вплив мають також функціональний та моральний зноси. У оціночній практиці України вартісне врахування цих видів зносу на даний час не формалізоване та використовується досить рідко.

Згідно Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна" витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Слід зазначити, що досить часто вартість об’єкта оцінки, визначена за витратним підходом, не відповідає ринковій ціні на об’єкт. Отже, ціна, розрахована за витратним підходом, зазвичай відрізняється від ринкової, тому Оцінювач в даному Звіті витратний підхід не використовував.

Для оцінки Оцінювач планує використати порівняльний підхід. В умовах розвиненого ринку, яким є ринок нерухомості, результати порівняльного підходу мають нести “найтяжчий” ваговий множник, оскільки даний підхід базується на реальних ринкових цінах, які складаються на момент оцінки. На ринку нерухомості існують об’єкти, подібні до оцінюваного.

В основі прибуткового (дохідного) підходу лежить наступне просте твердження: вартість, відмінну від нуля, має лише той об’єкт, який приносить або здатний приносити прибуток своєму власнику. Оскільки ринок оренди нерухомості теж досить розвинений, для розрахунку ринкової вартості об’єкту оцінки Оцінювач також застосував дохідний підхід.

6. Оцінка за порівняльним підходом

При застосуванні цього методу вартість об'єкта оцінки визначається, виходячи з порівняння цін продажу подібних об'єктів. Для визначення вартості оцінюваної нерухомості Оцінювач застосував порівняльний підхід.

В процесі оцінки цим підходом було проведено наступний обсяг робіт:

- пошук на ринку продажу нерухомості об'єктів, що можуть бути порівняні з оцінюваним;

- аналіз та порівняння об'єктів за їх параметрами та умовами продажу;

- висновки стосовно вартості об'єкта оцінки.

Об'єктом оцінки виступають нежитлові приміщення, що розташовані в житловому масиві "Оболонь" в Оболонському районі столиці. Після ретельного огляду ринку комерційної нерухомості в якості аналогів були обрані нежитлові приміщення торгового використання. Також слід зазначити, що обрані об'єкти порівняння мають деякі відмінності в своїх технічних характеристиках, площі, місці розташування та ін.

Виявити на ринку об'єкт, який можна було б вважати повним аналогом об'єкта оцінки, та на основі даних про цей аналог виконати оцінку, є неможливим внаслідок ряду причин:

1) Всі подібні об'єкти мають свої особливості з точки зору місця розташування.

2) Об'єкти порівняння мають різні технічні характеристики.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібної нерухомості ринкова вартість об'єкту оцінки визначається на основі інформації про ціни пропонування подібного майна.

Нижче в таблиці наведено основні характеристики об'єктів порівняння та визначено вартість 1 м² цих об'єктів.

Таблиця 1. Пропозиції продажу подібних нежитлових приміщень

№	Місцерозташування	Інформація про об"єкт	Джерело інформації	Площа, кв.м	Ціна, $	Ціна, 1 кв.м/$
1	Гайдай Зои ул.	двухэтажное здание, 1 этаж, 3 входа, зал, кабинеты, фасад, большая прилегающая территория, телефон, витрина, идеально под банк, магазин и др.	http://aviso.ua/a/	190	722 000	3 800
2	Оболонь, Тимошенко Маршала ул.	Помещение свободного назначения, общ.пл. 600 кв.м., 1/.. эт., h=3, отличное сост.; витрина; отд. фасадн. вход, несколько входов, возм. переплан., возм. увелич. пл., летн. пл., хор. трансп. разв.; возможное прим.: кафе, ресторан, клуб, магазин; банк,уечбное заведение.Торг	http://agent.com.ua	600	1 740 000	2 900
3	Малиновского Маршала ул.	Помещение, общ.пл. 130 кв.м., 1/.. эт.; возможное прим.: кафе, ресторан, клуб, магазин; фасад,отдельный вход.Возможно увеличение площади	http://agent.com.ua	130	600 000	4 615
4	Автозаводская	отдельное стоящее здание, торговля (продукты), торговля (непродовольственная группа), кафе, бары, рестораны и т.п.	http://realt.ua	450	2 000 000	4 444
-	-	Медіанне значення	-	-	-	4 122
-	-	Середнє значення	-	-	-	3 940
-	-	Мінімальне значення	-	-	-	2 900
-	-	Максимальне значення	-	-	-	4 615

Оскільки всі об’єкти порівняння мають ти чи інші відмінності від об’єкту оцінки, необхідно зробити коригування.

Коригування на зовнішній вигляд будівлі – в даному випадку оцінювач використав поправку на відсутність в оцінюваній будівлі вітринних вікон на рівні 5%, що є менш інвестиційнопривабливе для торгівельних площ.

Коригування на торг - враховуючи, що ціна пропозиції не є остаточною величиною, за якою укладається угода (присутній торг продавця та покупця) правильним буде скоригувати вищенаведений показник. За даними спеціалістів-ріелторів поправка на торг для даного типу нерухомості становить, як правило, 5 %.

Отже, нижче в таблиці проведено коригування порівнюваних приміщень та розраховано вартість 1 кв. м відкоригованої нерухомості. Величини коефіцієнтів, що корегують, отримані шляхом попарного порівняння цін пропозицій аналогічних об'єктів, що позиціонуються на ринку та відрізняються по одному з параметрів.

Таблиця 2. Коригування вартості об’єктів порівняння

№	Місцерозташування	Площа, кв.м	Ціна, $	Ціна, 1кв.м/$	Коригування на зовнішний вигляд будівлі	Коригування на торг	Вартість після коригувань 1 кв.м/$
1	Гайдай Зои ул.	190	722 000	3 800	0,95	0,95	3 430
2	Оболонь, Тимошенко Маршала ул.	600	1 740 000	2 900	0,95	0,95	2 617
3	Малиновского Маршала ул.	130	600 000	4 615	0,95	0,95	4 165
4	Автозаводская	450	2 000 000	4 444	0,95	0,95	4 011
-	Медіанне значення	-	-	-	-	-	3 721

Отже, Оцінювач обирає медіанне значення наведеного діапазону цін після коригування. Оскільки саме медіанне значення, дозволяє об’єктивно визначити імовірну ціну продажу оцінюваного об’єкту, оскільки виключає крайні точки діапазону. Отже, найімовірнішою вартістю 1 кв. м подібних приміщень є 3 721 дол. США.

Ринкова вартість об'єкта оцінки є добутком загальної площі об’єкту оцінки та вартості 1 м².

До складу нежилого приміщення входить також підвал, вартість кв.м якого відповідно до збірника УПВВ менша на 20% від основних приміщень:

218,4 кв.м х 3 721 дол. США х 0,8 = 650 133 дол. США

Вартість інших приміщень складе:

313,4кв.м х 3 721 дол. США = 1 166 161 дол. США

Вартість об’єкту оцінки становить:

650 133 дол. США + 1 166 161 дол. США = 1 816 294 дол. США

або 9 172 285 грн. за курсом НБУ станом на дату оцінки.

Висновок: ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена за порівняльним підходом шляхом незалежної оцінки, становить 9 172 285 гривень станом на дату оцінки.

7. Оцінка за дохідним підходом

Прогнозування прибутків від використання об’єкта оцінки

Одним з найпростіших способів (але не завжди найбільш оптимальним) отримання доходу від майна, подібного до об’єкта оцінки, є передача його в оренду. Тобто, приміщення та обладнання можна використовувати для здачі в оренду для отримання певного доходу.

Прогноз прибутків розробляється на основі аналізу прибутків та витрат власника майна за період, що передує часу оцінки, з урахуванням прогнозу майбутнього стану ринку.

Для визначення чистого операційного доходу від передачі майна в оренду необхідно з валового доходу вилучити експлуатаційні витрати.

Експлуатаційні витрати представляють собою витрати, пов’язані з володінням об’єктом нерухомості. Для того, щоб визначити реальну ринкову орендну ставку для оцінюваного об'єкта й валовий доход, що виникає з її, ми провели дослідження ринку оренди аналогічних приміщень у районах, подібних за рівнем соціального розвитку з місцем розташування об'єкта оцінки. Ми виходимо з того, що шукана ставка ґрунтується на "трійственно чистій оренді".

Виключно важливу роль в прогнозуванні майбутніх доходів відіграє аналіз динаміки ринку нерухомості, включаючи як окремі об’єкти так і майнові комплекси. Провівши аналіз ринків нерухомості, експерти виявили, що останнім часом ціни на нерухомість майже не змінюються. Таким чином, поправка на зростання капіталу становитиме b = 0.

Для розрахунку вартості об’єкта оцінки за методом прямої капіталізації доходів необхідно визначити дохід, який отримуватиме власник майнового комплексу при передачі його в оренду.

Нижче в таблицях наведено інформацію щодо розміру орендних ставок, які є аналогами для оцінюваних.

Слід зазначити, що коригування на зовнішній вигляд було проведено аналогічно, як вже було визначено при розрахунку по порівняльному підходу. Об’єкт порівняння під №2 не коригувався, оскільки немає великих вітринних вікон, та враховуючи те, що знаходиться в менш людному місці.

Маркетингове дослідження ринку оренди комерційної нерухомості та опитування спеціалістів-ріелтерів дозволяють Оцінювачу визначити рівень орендних ставок на оцінювані приміщення наступним чином:

Таблиця 3. Ставки орендної плати на подібні нежитлові приміщення

№	Місцерозташування	Інформація про об"єкт	Джерело інформації	Площа, кв.м	Орендна ставка 1 кв.м, дол. США/міс.	Коригування на зовнішний вигляд будівлі	Скоригована ставка 1 кв.м, дол./міс.
1	Тимошенко просп.	Оболонский р-н, ст.м. "Минская", 1 этаж, фасад, отдельный вход, высокие витрины, хороший ремонт, 35у.е./ кв.м	http://aviso.ua/a/	600	35	0,95	33
2	Оболонська наб.	Приміщення біля гольф-клубу, під будь-яке цільове призначення, 30у.о./ кв.м	http://aviso.ua/a/	215	30	1	30
3	ул.Тимошенко	Ст.м. "Минская", отдельный фасадный вход, свободная планировка, рядом выход из метро, 45у.е./кв.м	http://aviso.ua/a/	140	45	0,95	43

розрахунок ставок дисконту та капіталізації

У відповідність із п. 15 Національного Стандарту №2.

Для розрахунку ставки капіталізації й ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно використати такі оцінні процедури:

порівняння прогнозного чистого операційного доходу (рентного доходу) і ціни продажу (ціни пропозиції) подібного нерухомого майна.

- аналіз альтернативних видів інвестування в об'єкт оцінки в порівнянні з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у випадку наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

- інші оцінні процедури, які характеризують доход на інвестований капітал і повернення інвестованого капіталу й обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

У даній роботі ставка дисконтування та капіталізації визначається двома методами - методом екстракції, а також кумулятивним методом.

Визначення ставки капіталізації методом екстракції.

Для визначення ставки капіталізації методом екстракції використається інформація про вартість об'єкта оцінки, а також інформація про чистий операційний доход, що можливо одержати від експлуатації даного об'єкта.

З метою проведення екстракції нами пророблені наступні кроки:

проаналізовано інформацію про вартість 1 кв. м аналогів, описаних у порівняльному підході;

проведено аналіз імовірного доходу, що можливо одержати від експлуатації об'єкта;

(для кожного об'єкта аналога була обрана найбільш характерна ставка орендної плати, розрахований потенційний доход);

визначено величину річного чистого операційного доходу від оренди кожного об'єкта;

 розраховано величину ставки капіталізації як відношення чистого операційного доходу до вартості об'єкта.

Таблиця 4. Визначення ставки капіталізації методом екстракції

№	Об’єкт порівняння	Вартість 1 кв. м, дол.	Орендна ставка, дол. /кв. м	Потенційний валовий дохід за рік, дол. /кв. м	Коефіцієнт завантаження, Кзав.	Чистий операційний дохід за рік, дол. /кв. м	Коефіцієнт капіталізації
1	Гайдай Зои ул.	3 430	39	468	0,9	421,2	0,123
2	Оболонь, Тимошенко Маршала ул.	2 617	30	360	0,9	324	0,124
3	Малиновского Маршала ул.	4 165	43	516	0,9	464,4	0,112
4	Автозаводская	4 011	43	516	0,9	464,4	0,116
-	Медіанне значення	-	-	-	-	-	0,12

Як показує аналіз ринкових даних, коефіцієнт капіталізації для подібного майна перебуває в діапазоні R = 0,112-0,124. Медіанне значення R = 0,12.

Визначення ставки капіталізації кумулятивним методом.

Для розрахунку ставки дисконту та норми капіталізації було використано метод підсумовувань. За цим методом ставка дисконту розраховується наступним чином:

d =Dбр+Dp+Dім+Dл., 1

де Dбр - відсоткова ставка по безризикових вкладеннях;

Dp - додатковий відсоток за ризик конкретного бізнесу;

Dім - компенсація за інвестиційний менеджмент;

Dл - компенсація за низьку ліквідність.

Приймаємо наступні значення цих величин:

Dбр = 5,9% За даними НБУ валютні депозитні ставки для юридичних осіб у надійних банках країни за останній рік

Dp = 2% Ризик інвестування в нерухомість на сьогодні досить низький у порівнянні з іншими інвестиціями.

Dім = 2% Для деяких видів інвестицій потрібен незначний менеджмент, тоді як для інших – значні управлінські зусилля. Він включає оформлення різного роду дозволів, вибір необхідного виду фінансування, прийняття рішень про утримання або продаж активів. Dім може змінюватися приблизно від 1% до 5%.

Dл = 2% Поправка на ліквідність показує наскільки швидко актив може бути перетворений в наявні грошові засоби та враховує ризики, пов’язані з місцем розташування об’єкту оцінки.

Таким чином, ставка дисконту d становить:

d = 5,9% + 2% + 2% + 2% = 11,9%.

При ставці дисконту d = 11,9% і поправці на зростання капіталу b = 0, згідно з формулою, ставка капіталізації буде рівною ставці дисконту.

Таким чином, ставка капіталізації для оцінюваної нерухомості, К = 11,9%.

Узгодження результатів визначення коефіцієнта капіталізації:

Кумулятивний метод: R = 0,119.

Метод ринкової екстракції: R = 0,12.

Метод екстракції є найбільш ринковим, оскільки ґрунтується на обробці ринкових даних й, як правило, результат, отриманий з використанням даного методу, найбільше точно відображає ринкові процеси в частині дохідної нерухомості.

Висновок: після аналізу результатів визначення коефіцієнта капіталізації, вибір пріоритету був відданий методу екстракції, величина коефіцієнта капіталізації складе: R = 0,12.

Розрахунок вартості об'єкта оцінки МЕТОДОМ ПРЯМОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇ

Припускаючи можливу експлуатацію приміщень під здачу, необхідно враховувати можливе недозавантаження. Необхідно провести наступний комплекс заходів: підготовка приміщень для профільної діяльності орендаря 1,0-1,5 мес., укладання договору оренди й страхування приміщень - 0,5 - 1,0 місяць. Період простою приміщень займе від 1,0 до 1,5 місяців.

Середньорифметичне серед недозавантаженості від 1 до 1.5 складає 10%. Оцінювач уважає обґрунтованим прийняти коефіцієнт завантаження на рівні Кз = 0,90.

Слід зазначити, що як і при розрахунку по порівняльному підходу, нежитлова будівля була розбита на основні приміщення та підвальне приміщення, вартість оренди якого була вибрана дещо меншою, враховуючи стан приміщення.

Таблиця 6. Розрахунок вартості будівель методом прямої капіталізації

№	Найменування об'єкту	Загальна площа, кв. м	Ставка орендної плати в місяць дол. за 1 кв.м	Валовий річний дохід від експлуатації об'єкта, дол.	Коефіціент завантаження, Кзав.	Чистий операційний дохід, дол.	Ставка капіталізації	Вартість об'єкту оцінки, дол.
1	Нежитлові приміщення	313,4	39	146 671	0,9	132 004	0,12	1 100 033
2	Нежитлові приміщення	218,4	37	96 970	0,9	87 273	0,12	727 275
-	Всього	531,8	-	-	-	-	-	1 827 308

Отже, вартість об’єкта оцінки, визначена за методом прямої капіталізації складе 1 827 308 дол США або 9 227 905 грн. за курсом НБУ станом на дату оцінки.

Висновок: ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена дохідним методом, становить 9 227 905 гривень.

8. Узгодження результатів

Застосовуючи різні підходи оцінки вартості об'єкта експерт отримав наступні результати:

Таблиця 7. Узгодження результатів, отриманих за різними підходами

Метод оцінки	Вартість об'єкта оцінки, грн.
Порівняльний підхід	9 172 285
Дохідний підхід	9 227 905
Ринкова вартість	9 172 285

Застосовані в даній роботі підходи мають свої переваги та недоліки, а також відбивають вартість об'єкту з певних точок зору. Кожний із застосованих до оцінки методів має певну частку припущень, зроблених в ході розрахунків.

Порівняльний підхід уважається найбільш ринковим. За умови достовірної й достатньої бази об'єктів аналогів. Оцінювач не ставить під сумнів достовірність інформації про пропозицію подібних об'єктів, що була отримана з періодичних видань і сайтів операторів ринку в мережі Інтернет й уточнювалася шляхом переговорів з фахівцями із продажу нерухомості по телефонах, зазначеними в оголошеннях. На думку Оцінювача результат отриманий порівняльним підходом, вірогідно відображає ринкові процеси попиту та пропозиції на подібну нерухомість у даному районі.

Дохідний підхід вважається найбільш надійним методом для визначення ринкової вартості об'єктів, що приносять доход, нерухомості, причому вартість нерухомості, що розраховується за дохідним підходом, залежить від наступних факторів: прогнозів величини доходів від експлуатації оцінюваної нерухомості; величин ставок капіталізації й дисконту та ін.

Найбільш складною проблемою при використанні дохідного підходу з'явилося визначення потоку доходів, а також ставок капіталізації й дисконту. Хоча потік доходів був сформований на підставі подібних ринкових даних, проте, на думку Оцінювача, дохідний підхід для умов проведення оцінки дав досить коректний результат.

Враховуючи мету оцінки та наведені вище міркування в якості вирішального обрано результат, отриманий за порівняльним підходом.

Висновок:

Ринкова вартість об'єкта оцінки складає 9 172 285 грн. станом на дату оцінки.

9. Сертифікат оцінки

Даний звіт є повним звітом про оцінку, що відповідає світовим стандартам та вимогам законодавчих і нормативних актів України, виконаний з застосуванням прийнятих для ринкової ситуації в Україні та рекомендованих методик оцінки.

Оцінювачі, які виконували дану роботу, на основі професійного досвіду та своїх переконань, заявляють, що:

факти та твердження, що містяться в даному Звіті є правильними, коректними і відповідають дійсності;

оцінювачами проведено безпосередню інспекцію об’єкта;

наш Звіт підготовлено у відповідності до вимог Кодексу етики і Єдиних професійних стандартів оцінки Українського товариства оцінювачів;

оцінку проведено з урахуванням усіх обмежуючих умов і передумов, накладених або умовами вихідної задачі, або введених особами, що підписали цей Звіт, самостійно. Такого роду обмеження вплинули на аналіз, думки й висновки, що викладені в Звіті;

ми не маємо ні в сьогоденні, ні в майбутньому особистої зацікавленості чи упередженості у підході до оцінки об’єкту, що розглядається, або по відношенню до сторін, які мають до нього відношення. Оцінювач виступає як неупереджений консультант;

оплата послуг оцінювачів не пов’язується з величиною вартості об’єкта, а отже, вартість об’єкта, визначена в даному Звіті, не є предметом фінансової зацікавленості оцінювачів;

об’єкт оцінки за нашими припущеннями, не має прихованих дефектів, за винятком зазначених у даному Звіті, що можуть вплинути на його вартість;

завдання на оцінку не ґрунтувалося на вимозі визначення мінімальної, максимальної чи обговореної ціни;

методика оцінки не може бути секретом для клієнта;

розрахована вартість визнається дійсною на дату оцінки.